Njëri fshin kufizimin, tjetri hap rrugën për pronën!

Një ndërhyrje në kadastër, një kufizim i zhdukur dhe një kontratë e re vetëm katër ditë më vonë.

Prokuroria kërkon dërgimin në gjyq të Andi Barjamit për shpërdorim detyre, ndërsa dokumentet zbulojnë rolin e noterit Erjon Bardhi në procedurën që i hapi rrugë ndryshimit të përfituesit të pronës.

Një ndërhyrje në regjistrat kadastralë, një kontratë sipërmarrjeje me histori 15-vjeçare dhe një procedurë që brenda vetëm katër ditësh ndryshoi pozicionin juridik të regjistrimit të saj. Një çështje që ngre pikëpyetje serioze mbi mënyrën se si u fshi shënimi kufizues i një kontrate ekzistuese dhe se si u krijuan kushtet për regjistrimin e një marrëveshjeje të re mbi të njëjtën pasuri.

Në qendër të kësaj çështjeje janë Andi Barjami, jurist pranë strukturave të Agjencisë Shtetërore të Kadastrës, dhe noteri Erjon Bardhi, emrat e të cilëve shfaqen në dokumentacionin e administruar gjatë hetimeve.

Prokuroria ka përfunduar hetimet dhe ka kërkuar dërgimin në gjyq të Andi Barjamit për veprën penale të “Shpërdorimit të detyrës”, të parashikuar nga neni 248 i Kodit Penal.

Thelbi i çështjes nuk lidhet me tjetërsimin e pronësisë së tokës, por me fshirjen nga kartela kadastrale të shënimit kufizues që mbronte të drejtat e një kontrate sipërmarrjeje të regjistruar që prej vitit 2009. Pikërisht ky ndryshim në regjistrim i dha mundësinë një subjekti tjetër të lidhte një kontratë të re sipërmarrjeje për të njëjtën pasuri.

Kontrata e vitit 2009, 3250 metra katrorë dhe 26% për pronarët

Historia nis më 18 dhjetor 2009, kur u lidh një kontratë sipërmarrjeje për zhvillimin e një pasurie me sipërfaqe 3250 metra katrorë në zonën e Selitës, në Tiranë.

Marrëveshja parashikonte që sipërmarrësi të merrte përsipër përgatitjen e dokumentacionit, projektimin, sigurimin e lejeve dhe realizimin e ndërtimit, me shpenzimet e veta. Në këmbim, pronarëve të tokës u njihej e drejta të përfitonin 26% të sipërfaqes ndërtimore të çdo kati, përfshirë edhe katet nëntokësore.

Kontrata përcaktonte një sërë detyrimesh për palët, por edhe mekanizma për garantimin e të drejtave të tyre gjatë gjithë marrëdhënies kontraktore.

Një prej elementeve më të rëndësishme ishte regjistrimi në kartelën kadastrale i shënimit kufizues në favor të shoqërisë sipërmarrëse. Ky regjistrim shërbente për të mbrojtur interesin kontraktor të saj dhe për të penguar që e njëjta pasuri të vihej në dispozicion të subjekteve të tjera, në kundërshtim me marrëveshjen ekzistuese.

Pra, shënimi në kadastër nuk ishte një formalitet pa pasoja. Ai garantonte pasqyrimin dhe mbrojtjen juridike të të drejtave që buronin nga kontrata e sipërmarrjes.

Për vite me radhë, ky kufizim qëndroi i regjistruar në dokumentacionin kadastral. Por në prill të vitit 2024, gjithçka ndryshoi.

15 prill 2024: Kërkesa noteriale që parapriu fshirjen e shënimit

Sipas dokumenteve të hetimit, më 15 prill 2024 është përpiluar kërkesa noteriale për fshirjen e kufizimit të regjistruar në kartelën e pasurisë.

Në këtë fazë shfaqet emri i noterit Erjon Bardhi, deklarimet dhe veprimet dokumentare të të cilit janë administruar gjatë hetimeve për të rindërtuar mënyrën se si u realizua procedura.

Kërkesa synonte heqjen e shënimit kufizues që mbronte kontratën e sipërmarrjes të vitit 2009. Por problemi kryesor, sipas analizës së Prokurorisë, ishte se dokumentacioni i paraqitur nuk provonte se marrëdhënia kontraktore ishte zgjidhur ligjërisht.

Një kërkesë e njërës palë, sipas arsyetimit të hetimit, nuk mund të zëvendësonte dokumentacionin e nevojshëm për të provuar përfundimin e kontratës dhe humbjen e të drejtave që buronin prej saj.

Megjithatë, procedura vijoi.

19 prill 2024: Fshihet shënimi në kadastër dhe regjistrohet kontrata e re

Vetëm katër ditë pas kërkesës noteriale, më 19 prill 2024, kartela e pasurisë rezulton e rifreskuar dhe shënimi kufizues në favor të sipërmarrësit të mëparshëm nuk figuron më.

Në të njëjtën datë është lidhur edhe një kontratë e re sipërmarrjeje për të njëjtën pasuri, këtë herë me një subjekt tjetër.

Ky është momenti kyç i gjithë çështjes.

Nuk bëhet fjalë për kalimin e pronësisë së tokës apo për shitjen e saj, por për fshirjen e transkriptimit të kontratës së mëparshme të sipërmarrjes nga kartela kadastrale. Me heqjen e shënimit kufizues u ndryshua pozicioni juridik i regjistrimit të kësaj marrëdhënieje kontraktore dhe u krijuan kushtet që e njëjta pasuri të vendosej në dispozicion të një sipërmarrësi tjetër.

Në thelb, një kontratë e regjistruar prej vitesh humbi mbrojtjen që i siguronte shënimi kufizues në kadastër, ndërsa në të njëjtën ditë u lidh një marrëveshje e re sipërmarrjeje.

Kronologjia është domethënëse: kërkesa noteriale më 15 prill, fshirja e shënimit dhe lidhja e kontratës së re më 19 prill 2024.

Andi Barjami, ndërhyrja në regjistrin kadastral që përfundoi në gjykatë

Në dokumentet e Prokurorisë, përgjegjësia për fshirjen e shënimit kufizues i atribuohet Andi Barjamit, jurist pranë strukturave të ASHK-së.

Sipas hetimit, Barjami kishte dijeni për ekzistencën e kontratës së sipërmarrjes të vitit 2009 dhe për regjistrimin e saj në kartelën e pasurisë. Për këtë arsye, ai kishte detyrimin të verifikonte nëse ekzistonte një bazë e vlefshme ligjore për ndërhyrjen dhe fshirjen e shënimit.

Por, sipas Prokurorisë, ai e ka kryer këtë veprim pa u provuar më parë zgjidhja ligjore e marrëdhënies kontraktore që kishte prodhuar regjistrimin fillestar.

Në dokumentet e hetimit theksohet se fshirja është realizuar mbi bazën e një kërkese dhe dokumentacioni që nuk provonin shuarjen e të drejtave kontraktore dhe as përfundimin ligjor të marrëveshjes.

Prokuroria vlerëson se veprimi i Barjamit ka cenuar interesat e ligjshme të subjektit që përfitonte nga shënimi i regjistruar dhe ka mundësuar që e njëjta pasuri të vihej në dispozicion të një sipërmarrësi tjetër.

Pikërisht për këtë arsye, ndaj tij është ngritur akuza për “Shpërdorim të detyrës”, sipas nenit 248 të Kodit Penal.

Erjon Bardhi, roli i noterit në procedurën e fshirjes së transkriptimit

Një tjetër emër që del në dokumentet e hetimit është ai i noterit Erjon Bardhi.

Sipas akteve të administruara, Bardhi ka përpiluar kërkesën noteriale të datës 15 prill 2024, e cila kishte si objekt fshirjen e kufizimit të regjistruar në kartelën e pasurisë.

Në deklarimet e tij gjatë hetimeve përshkruhet edhe mënyra se si është trajtuar kërkesa për fshirjen e shënimit dhe dokumentacioni që ka paraprirë ndërhyrjen në regjistrin kadastral.

Kjo procedurë është veçanërisht e rëndësishme për shkak të afatit të shkurtër kohor mes aktit noterial dhe ndryshimit të regjistrimit. Vetëm katër ditë pas përpilimit të kërkesës, shënimi kufizues nuk rezultonte më në kartelën e pasurisë dhe për të njëjtën pasuri ishte lidhur një kontratë e re sipërmarrjeje.

Në këtë pikë, hetimi evidenton dy veprime të njëpasnjëshme: përgatitjen e dokumentacionit noterial për fshirjen e kufizimit dhe ndërhyrjen e mëvonshme në regjistrin kadastral.

Roli i Erjon Bardhit është pjesë e dokumentacionit që ndihmon në rindërtimin e kësaj procedure. Megjithatë, duhet theksuar se në kërkesën për dërgimin e çështjes në gjyq, personi i marrë i pandehur dhe ndaj të cilit është kërkuar gjykimi për shpërdorim detyre është Andi Barjami. Në këtë akt, Bardhi nuk paraqitet si i pandehur për këtë vepër penale.

Argumenti i 13 viteve pa ndërtim, por kontrata nuk ishte shuar automatikisht

Një prej çështjeve kryesore që është shqyrtuar gjatë hetimit lidhet me argumentin se prona nuk ishte zhvilluar për rreth 13 vite dhe se kjo periudhë mund të përdorej si arsye për përfundimin e marrëdhënies kontraktore.

Por analiza e kontratës së vitit 2009 nxjerr në pah një tjetër problem juridik.

Sipas Prokurorisë, kontrata nuk parashikonte që ajo të përfundonte automatikisht pas kalimit të tre viteve nga data e nënshkrimit.

Neni 4 i marrëveshjes përcaktonte se afati trevjeçar për realizimin e ndërtimit fillonte pas marrjes së lejes së ndërtimit. Pra, pikënisja e këtij afati nuk ishte data 18 dhjetor 2009, por momenti kur do të merrej leja përkatëse.

Neni 6 parashikonte nënshkrimin e marrëveshjes për sipërfaqet përpara fillimit të punimeve, ndërsa neni 12 përcaktonte afatin për përfundimin e ndërtimit pas nisjes së tij.

Asnjëra prej këtyre klauzolave nuk përcaktonte një afat trevjeçar të vlefshmërisë së kontratës, që të niste automatikisht nga data e nënshkrimit.

Për më tepër, dokumentet e administruara gjatë hetimit nuk provonin se marrëdhënia kontraktore ishte zgjidhur me marrëveshje të palëve apo me një vendim gjyqësor.

Kështu, sipas vlerësimit të Prokurorisë, fakti që për 13 vite nuk ishte zhvilluar prona nuk përbënte vetvetiu bazë të mjaftueshme për të fshirë shënimin kufizues nga regjistri kadastral.

Çfarë parashikonte kontrata për mbrojtjen e interesave kontraktore?

Një tjetër element me rëndësi në dokumentacion është përmbajtja e kontratës së vitit 2009, e cila kishte parashikuar mekanizma të posaçëm për mbrojtjen e marrëdhënies mes palëve.

Neni 8 ndalonte pronarët që gjatë marrëdhënies kontraktore t’ua vendosnin personave të tretë në dispozicion sipërfaqen prej 3250 metrash katrorë.

Nenet 9 deri në 11 trajtonin dokumentacionin e pronësisë dhe kalimet e ardhshme përmes akteve noteriale dhe kontratave të shkëmbimit.

Neni 13 parashikonte përqindjen e përfitimit të pronarëve, ndërsa neni 14 përcaktonte bashkëpunimin, informimin dhe kontrollin e ecurisë së punimeve.

Gjithashtu, neni 17 parashikonte regjistrimin e kontratës për bllokimin e pronës në favor të shoqërisë sipërmarrëse, duke siguruar pasqyrimin dhe mbrojtjen në regjistrat përkatës të interesit të saj mbi pasurinë në zhvillim.

Pra, vetë kontrata kishte parashikuar masa për të garantuar që marrëdhënia juridike të mos anashkalohej përmes vendosjes së pronës në dispozicion të subjekteve të tjera.

Për këtë arsye, fshirja e shënimit kufizues pa provuar zgjidhjen e kontratës përbën pikërisht thelbin e shkeljes që Prokuroria i atribuon zyrtarit të Kadastrës.

Çfarë provojnë dokumentet e administruara gjatë hetimit?

Në kërkesën për dërgimin e çështjes në gjyq pasqyrohet një sërë aktesh dhe provash që janë përdorur për të rindërtuar kronologjinë e veprimeve.

Mes tyre përfshihen:

• Kontrata e sipërmarrjes nr. 7545 rep., nr. 1157 kol., e datës 18 dhjetor 2009, me të cilën u krijua marrëdhënia kontraktore për zhvillimin e pasurisë prej 3250 metrash katrorë.
• Kartela historike dhe dokumentacioni kadastral i pasurisë, ku pasqyrohet regjistrimi fillestar i shënimit kufizues dhe fshirja e tij.
• Kërkesa noteriale e datës 15 prill 2024 për fshirjen e kufizimit.
• Deklarimet e Andi Barjamit gjatë hetimeve, ku trajtohet procedura e ndjekur për ndërhyrjen në regjistrin kadastral.
• Deklarimet e noterit Erjon Bardhi lidhur me përpilimin e kërkesës për fshirjen e shënimit dhe dokumentacionin e përdorur.
• Deklarimet e përfaqësuesve të palëve kontraktore për marrëdhënien e krijuar në vitin 2009 dhe ndërprerjen e pretenduar të saj.
• Kontrata e re e sipërmarrjes e datës 19 prill 2024, e cila pasqyron vendosjen e së njëjtës pasuri në dispozicion të një subjekti tjetër pas fshirjes së shënimit kufizues.

Këto dokumente përbëjnë bazën mbi të cilën Prokuroria ka ndërtuar analizën e veprimeve të kryera në regjistrin kadastral dhe pasojave të tyre.

Nga fshirja e një shënimi te akuza për shpërdorim detyre

Në përfundim të hetimeve, Prokuroria ka arritur në përfundimin se veprimet e Andi Barjamit përmbushin elementet e veprës penale të “Shpërdorimit të detyrës”, sipas nenit 248 të Kodit Penal.

Në arsyetimin e saj, theksohet se veprimi ka sjellë dëmtimin e interesave të ligjshme të subjektit që përfitonte nga shënimi i regjistruar dhe ka mundësuar vendosjen e së njëjtës pasuri në dispozicion të një subjekti tjetër përmes një kontrate të re sipërmarrjeje.

Sipas Prokurorisë, lidhja shkakësore qëndron te heqja e mbrojtjes së regjistruar të interesit kontraktor dhe mundësimi i një marrëdhënieje të re sipërmarrjeje mbi të njëjtën pasuri, pa u provuar më parë zgjidhja ligjore e kontratës së mëparshme.

Për këtë arsye, është kërkuar dërgimi në gjyq i procedimit penal nr. 6824 të vitit 2025, me të pandehur Andi Barjamin, për veprën penale të shpërdorimit të detyrës.

Në fund, çështja ngre një problematikë që shkon përtej një ndërhyrjeje të zakonshme administrative: si mund të fshihet një shënim kufizues që mbron një kontratë sipërmarrjeje 15-vjeçare, pa u provuar përfundimi i saj ligjor, dhe si mund të regjistrohet vetëm katër ditë më vonë një kontratë e re mbi të njëjtën pasuri?

Një kërkesë noteriale, një ndërhyrje në kadastër dhe një marrëveshje e re sipërmarrjeje. Kjo është kronologjia që tashmë do të shqyrtohet në procesin gjyqësor, ndërsa përgjegjësia penale e të pandehurit mbetet për t’u vlerësuar nga gjykata.